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2020-11-24-買住家借貸可8成,買套房借貸只有6成,為什麼?

最近景氣轉好,房市也跟著活絡了起來,身邊有些朋友已經開始規劃購買房子,不過在大家跟銀行借貸買房前,還是有些眉眉角角要提醒大家。想要購買多房住家的朋友在跟銀行借貸往來上會比較容易,原因是住家型的房屋本身的價值較高,無論是新屋或是二手屋在價格上都算是比較漂亮,對於銀行來說,住家型房屋拿來抵押借貸幾乎都能貸款近8成左右。相對的,如果是購買套房型住家的朋友,銀行的相關規定就嚴格許多,一來是銀行會認為套房型住家價值有限,購買套房的人不是拿來投資當包租公就是本身資產較少,所以把套房型住家拿來跟銀行抵押借貸的成數就落在最高6成左右。

想購買套房型住家的朋友看到這裡千萬別急著灰心,銀行也不是因為對想買套房的人大小眼,而是套房增值的幅度上相較於住家低且緩慢,所以在風險評估考量上就會高出許多。但是在銀行眼中,也是有例外的套房案例,像是處於都市蛋黃區、交通便利生活機能優良的套房,就有可能增加到8成的貸款。除了套房本身要有各種優勢外,借貸人本身的借貸條件也要很優質,像是有較高的薪資收入、資歷久且穩定的工作、或是以往跟銀行的往來信用評分很高,那麼有些銀行就會放寬標準放套房型住家借貸到8成的貸款。

這幾個月來因為新冠肺炎疫情的關係,很多行業跟景氣都處在低迷的階段,所以也有蠻多銀行願意把房屋貸款的成數拉高,而且不設限於哪種類型的房屋,大家可以多探聽多比較再選擇更適合自己的銀行借貸。只是這個機會得好好把握,最近中央銀行已經在約談許多銀行,認為今年以來,許多銀行在購置住宅貸款及建築貸款增加比例速度太快,也就是說,銀行的借貸金融產品有非常多種,但是今年房貸的比較有明顯增加的情況,這樣一來容易造成助長有心人想要炒房炒地的情況發生。所以在銀行把借貸成數拉低、利率拉低、縮短寬限期之前,大家動作得加快,才能夠把最大利益歸於自身。

2020-11-10-借錢要借對!買房比你想像中更簡單

前幾天看到一篇文章非常有趣,討論到台灣人與美國人對於買房的思維,作者在文章裡敘述到,台灣人對於購屋買房的習慣,通常是存夠一筆足夠的金錢,就算要跟銀行貸款借錢,也會繳交較多的頭期款讓貸款年限縮短,試圖減輕負擔,而這筆較多的頭期款必須儲蓄很長一段時間或是尋求親友協助。美國人則是恰恰相反,他們貸款的金額往往是房屋總價的九成起跳,也就是說,他們不習慣儲存一大筆金錢再買房子,而是寧願跟銀行借錢把房子買下,再慢慢將房貸還清。這兩者間有什麼樣的差異呢?

我自己本身也是屬於像作者所說的典型台灣人購屋模式,寧可多準備點頭期款,也不喜歡跟銀行借錢太多,看完文章後才恍然大悟。我們就先設下一個年紀跟房價來討論,一個25歲剛踏入社會的新鮮人,一間總價800萬的房子。按照台灣人的購屋模式,會希望貸款在15年內就繳清,也就是說,頭期款起碼要自備260萬元以上,而且每個月得省吃儉用起碼擠出3萬元來繳房貸。而這筆頭期款在不靠任何人幫助下,得儲蓄7年多才能存得這樣的金額。整體來說,就是存款7年後才能購屋,15年後繳清房貸,估計22年才能擁有屬於自己的房子。

如果是美國思維呢?美國人的購屋模式,他們不需要準備太多的頭期款,如果按照銀行的計算方式,房屋總價的一成是你的頭期款,剩下的九成則是銀行借錢給你成為房屋貸款。所以你只要先準備80萬元,你只要儲蓄2年或是先跟親友借錢給付,因為金額不算太大,也不較不容易構成負擔。然後一樣每個月省吃儉用擠出3萬元來繳房貸,這樣一來,你存款2年後就能購屋,20年後將房貸繳清,一樣是22年後擁有屬於自己的房子。說到這裡你會問我,一樣是22年後擁有屬於自己的房子,台灣人思維跟美國人思維到底差異在哪裡?

這道理很簡單,如果你是美國人思維的購屋模式,你就不需要等待7年努力存款,然後跟銀行借錢申請房貸,才能繳交頭期款買屋,你可以在存款2年後就買下房子,然後用一樣的時間與金錢去擁有自己的房子。讓我恍然大悟的點就是,我明明能夠提早買下房子讓我有個安身立命遮風擋雨的地方,為什麼要花那麼冗長的時間去存夠頭期款才敢買房子?我一樣要花22年的時間努力工作賺錢啊,何不讓自己提早去享受擁有房產的感覺,有了長時間的房貸,對我來說也是一種要努力前進的動力不是嗎?

2020-10-22-借錢買房到底值不值得冒風險?

這幾天在臉書上看到一篇網友分享的真實經歷,他剛出社會的時候跟親友借錢自己開了間小店,很努力地在七年後還清債務,但是出租店面的房東一直將租金漲價,於是他下定決心一定要存錢買下一間店面,不再把每個月的辛苦錢都貢獻給房東。當然,下了決心就是跟銀行借錢負債的開始,依照現在的銀行利率已經非常優惠了,如果一間房屋你的貸款金額大約800萬,繳款年限設定在20年來說,每個月所要負擔的房貸就落在40000~50000間,這時候你就要考慮,借錢買房真的值得冒風險嗎?頭期款又從何而來?

想要買房的人有可能是打算自己居住,也有人打算買來當包租公,但目前很常見的就是拿來投資轉賣獲利,但是地價房價會不會上漲、這地區的行情會有什麼變化都是有很多的變數的,除非是打算自住,否則這些變化都可能讓買房這件事變的很容易或是很困難。我有個朋友前幾年就在桃園青埔購買了五年才會蓋好的預售屋,他就是典型的買房投資客,當初他四處借錢買房,我一度擔心他可能會周轉不過來,還勸他必須三思而後行。後來桃園青埔一帶有機場捷運、台灣高鐵、大型購物中心、綠帶公園等等,那附近的房價迅速攀升到高點,這一轉手獲利了幾百萬,證明他當初冒險借錢買房的眼光是正確的。

但是相反的,如果投資眼光錯誤,或是政府政策轉彎,而導致該地區的房價不但沒有上升反而下跌,那借錢買房導致的負債累累就會是你慘痛的經驗教訓了。所以除了投資房產的眼光要非常獨到幸運外,衡量自身是否有慘賠的能力,如果真的不幸投資失利了,這樣的風險自己能不能完全承擔。雖然說通貨膨脹會讓你在銀行借錢的金額越來越失去原有的價值,可是物價在未來日子裡上漲的可能性簡直是百分之百,所以最重要的還是在保障生活與經濟條件不受影響下,再去考慮借錢買房這件事。

如果不以投資為目標而是想買間一家人居住的房子呢?我個人的建議是仍然要維持一定的生活水準與經濟來源,然後想辦法再製造機會拓展財富,像是投資一些有穩定獲利的金融產品、努力將每個月收入提高、減少不必要開銷省下每一分錢等等,都是讓你買房的時候比較無後顧之憂的方式。借錢買房不難,難的是怎麼讓這筆債務跟你的生活達成一個平衡,不會因為這筆債務而使自己墮入更艱難的金錢困境才是最重要的。

2020-10-18-有了借貸每月還款我還能存錢嗎?

人的一生當中借貸背負債款的情況很常見,當學生的時候可能有學生貸款,進入社會後可能會有車貸、房貸、信貸等等,真正可以一次付清大筆款項的能力對於小老百姓來說都很高的困難度,所以身上背債有借貸紀錄的經驗應該人人都有。但是如果在有借貸負債的情況之下還能存錢甚至投資呢?正常來說,只要你有固定的工作薪水,借貸負債的對象不是很多,金額也不會太大,在收入分配上其實都綽綽有餘。只要能夠做出正確的規劃,也要改變對金錢的觀念與消費的習慣,脫債自由的日子就離你不遠了。

當然前提之下是你的債權人不能太多,如果你有10個債權人,哪怕每個月每個人都償還幾千元,也會完全吞噬了你的收入,這時候你該做的不是怎麼規劃還款,而是要努力將這些借貸整合,把債權人整合成1~2人,你才有辦法進行下一個還款計劃的步驟。該怎麼整合也是考驗怎麼運用智慧的時候,你可以向銀行或是民間融資單位借貸一筆總數,然後把錢歸還給其他債權人,未來就只要向一個對象償還借貸,當中必須考慮到利息計算跟還款期限,衡量自身能力後就可以整合債務了。

整合完債權人數後,這時候你的壓力就會減低許多,原本你可能借貸10個人每個人10萬,每個月要歸還3000,光是每個月要支付3萬元就會讓你喘不過氣來了,更別論要存錢投資。整合之後,你可以提高歸還借貸的金額,債權人每個月可以收到較高的金額也會比較放心,你的薪水就還有1~2萬的運用空間。有了多餘的錢可千萬別想著花用,現在才是該妥善運用金錢的時候,扣除掉生活必須支出,剩下的錢或許所剩不多,但是先積存起來備用,存上幾個月後,自然就有一小筆可以投資的金額,像是定期定額的投資、申購小額股票、買份投資型保單、購買價位較穩定的黃金之類。

持續保持正確運用手邊的金錢,借貸債務慢慢地變少,投資得利後的存款也會逐漸增加,等到有一天所有的借貸債務都清償了,就是你開始累積財富的時刻。老人家都會告訴我,什麼叫有錢?其實沒有借貸沒有債務就是有錢,但也提醒大家,當債務減少手邊可運用的錢變多,千萬別得意忘形地開始揮霍,應該將投資金額提高,或是積存起來以備不時之需,才能避免又陷入負債人生的困境中。

2020-09-30-借錢免出門,快速撥款資金馬上到位

上個月有個做傳統糕餅的老闆來找我們借錢,前半年因為新冠肺炎疫情的關係,糕餅店的生意在那幾個月簡直慘不忍睹,沒有觀光客也沒有喜宴訂單。後來疫情逐漸減緩了,國人也因為報復性旅遊讓觀光業漸漸又活絡了起來,糕餅店才能重新振作起來。只是經過疫情後老闆能夠周轉運用的資金很少,眼見中秋節即將到來,他完全沒有辦法進貨原物料來趕製中秋糕餅的訂單。於是老闆來找我們借錢尋求幫助,簡單的徵信後也很順利地通過審核快速撥款給對方,昨天老闆拎著自個兒店裡的招牌蛋黃酥跟小月餅送給我們,也很開心地將所有款項清償。

另一個客戶則是兩週前打電話到公司借錢,他的狀況當時已經非常急迫,前陣子為了籌辦父親的葬禮,沒有經驗的他透支了自己的存款,眼看著房貸繳交期限就快到了,銀行又以他負債比太多不願意信貸給他,實在不知道該怎麼辦才好,於是跟我們接洽借錢事宜。客戶從事科技公司的研發工作,擁有穩定的工作跟薪資,如果只是因為一時的周轉不靈讓房子慘遭法拍豈不是得不償失?所以毫無疑問的我們立馬提供借錢的服務,把客戶所需要的金額快速撥款到他的帳戶,讓他能夠安心的工作又能保住辛苦買來的房子。

由以上的兩個案例就能知道,其實金錢困難隨時都可能發生在自己身上,當然你可以尋求銀行或是親友的協助,但如果兩者都讓你求助無門的時候,就能夠跟民間融資單位借錢來解決問題。許多人對於民間融資有很深的誤解跟疑問,常把我們跟高利貸、錢莊、詐騙集團連想在一起,我也不能否認市面上真的有掛羊頭賣狗肉的黑心業者,打著民間融資的名義專做壓榨欺騙的勾當,也正因為這些害群之馬才會讓民間融資總是被披上負面的色彩,而我們能做的,就是合法並秉持良心的去經營,創造客戶與我們都能雙贏的局面。

所以這也是為什麼我一直不厭其煩的寫文章教育大家該怎麼借錢才安全,怎麼借錢才不會落入陷阱,可能寫這些會讓黑心業者討厭或攻擊,但我個人認為唯有傳遞給大家正確的借錢觀念,這些黑心的業者才會無所遁形。再來就是中秋佳節了,大家有什麼樣的計劃呢?我打算回老家看看爸爸媽媽,也想趁機會帶老人家去走走,無論你的計劃是什麼,都在這裡祝福大家中秋節快樂喔!

借據-2020-04-11-借款買房是讓自己成為債奴?還是成為金錢支配者?

最近常有晚輩問我,已經到了成家立業的年紀,借款買房讓一家子有個遮風避雨的地方好嗎?我相信這個問題每個人都有不同的答案,有些人寧可每個月付租金給房東,也不願意背著房貸幾十年,有些人則是想的比較長遠,跟銀行借款也要把買房當成努力工作的目標。當然,這也取決於你的薪水有多少?能夠分配到租金或房貸的金額有多少?是否能同時維持生活水平?所以不一樣的人肯定有不一樣的答案。

依我的看法,每個月付租金當個無殼蝸牛不一定就能永遠無憂無慮,借款買房背著房貸壓力的人也不一定就日月無光,換個思考模式去聰明應用金錢,就能讓借款這件事成為人生中的「良性借款」,反而有更好的理財效果。一般不選擇買房而是租屋的人,以台北市來說,最便宜的雅房租金落在幾千元不等,套房則再高出幾千元,在不考慮結婚生子必須增加居家空間的情況下,租金佔去薪資的比例大約在1/4左右。而選擇跟銀行借款購買房子背負房貸的人,每個月繳交的貸款佔去薪資的比例大約在1/2左右。

看出差別在哪裡了嗎?如果你是選擇租房的人,除非你每個月都能存下1/2的薪資,才有可能在某一天突然決定想買房時拿出足夠的錢,而選擇租房的人往往不會把買房這個選項放在人生目標當中,自然不會規劃將1/2的薪資存下,但未來的事誰能預知?跟銀行借款買房的人就不同了,是用半強迫的方式讓自己每個月存下1/2的薪資去給付貸款,20或30年後就能擁有完全屬於自己的房產。最現實的問題,當你年華老去已無工作能力,這時候誰才能擁有一個遮風蔽雨的地方呢?

我有個朋友很聰明,冒了一個極大風險買下在新北市政府附近的三房兩廳住家,那裡的房價跟台北市不相上下,他把過去10年努力存下的錢拿來繳頭期款,然後跟銀行借款分期,每個月房貸3萬5千元,得繳上足足30年。每個月薪水只有4萬5千元的他該怎麼繳交這些借款,一個月僅剩1萬元怎麼過生活怎麼存錢?他把家裡的另外兩房分租出去,交通便利又在市中心讓他很快就找到房客,這下生活有同伴可以彼此照應,又有人可以幫忙分擔房貸借款,就是「良性借款」的最好例子。

2020-01-21-嘿!轉念一下,借錢讓你更富有

現代的人對於借錢負債這件事情的觀念已經不同以往,過去借錢被視為一種不好的互動行為,借錢的人覺得是一種羞恥,被借錢的人覺得是一種負擔,常常因為借錢而搞的關係失和。但以現在來說,人們的觀念隨著時代在進步與改變,借錢不再是洪水猛獸過街老鼠,轉個想法或許能成為改變現況的工具。既然借錢是人生中難以避免的事情,不如用正確的方式去借錢理債,創造新的美好生活。

除了跟親朋好友借錢之外,像是房貸、車貸、信用卡款、個人信貸等等,都是借錢債務的一種,當這些債務迎面而來的時候,不要急著讓自己喘不過氣來,要用心去了解債務,並妥善規劃打理這些債務,借錢,就能是一種鹹魚翻身讓自己更富有的最佳管道。畢竟,沒有還不了的債務,只有不懂得怎麼還債的人,記得有位長輩就是很棒的例子,曾經負債高達一億元,大家都不理解他為什麼要超出能力去借錢,但他告訴我們,越是鉅額的債務,他越有動力去面對,也能激發出自己的潛力去理清債務。

而那些借錢卻越借越窮的人們之所以無法從債務裡翻身,大多是怨天尤人的個性,抱怨自己時運不濟,怨社會不願給予機會,或是根本不懂得怎麼打理規劃。而那些借錢越借越富有的人,並不會安於現況,他們一邊努力的賺錢,一邊想辦法跟親友或是銀行借錢,再利用這些錢去衍生更多的錢,才能鞏固自己富有的生活模式。其實說穿了,貧窮與富有之間的差別並不是他們各自的銀行存款有多少、名下擁有多少財產,而是怎麼運用手裡的金錢,不同的觀念與方式,將會決定我們未來是怎樣的人生。

簡單來說,你怎麼看待借錢這件事,錢就能發揮什麼樣的功用,抱持著悲觀與抱怨的心態,錢的功用就只能是綁住你讓你陷入困境的惡魔。抱持著樂觀又聰明積極的心泰,錢的功用就是讓你走向富有的道路,再怎麼借錢都是幫助你擁有更好的人生。

2019-10-15-銀行借款輕鬆試算安心借

我真心覺得現在台灣的各大銀行官方網站所擁有的功能非常強大,可以在網路線上開戶辦卡,也能夠各種繳費,所有的金融商品都能夠在網站裡找到詳細資料,無論是信用卡、借款、保險、基金投資、財富管理應有盡有。其中一項的銀行借款業務,就會依你需要的借款金額、名下是否有動產不動產、是否提供擔保品,來替你選擇適合你的借款型商品,甚至輸入個人詳細資料後,就能精算出可借款的額度及繳納方式,是目前大部份的銀行官方網站都具備的基本功能。

就拿個人信貸來說,便是銀行依照你的信用狀況、收入情況以及還款能力,進行徵信評估後,提供一筆資金借款給你,而這筆借款金額會是多少?會不會超出自己所能負荷的能力?利息怎麼計算?在銀行官方網站上都能清楚的計算出來並詳加規劃。所以當你需要一筆借款來實現某個目的,除非你真的非常急需,否則銀行借款會是你比較安心的選擇,如果是短期資金的需求,借款金額也不算太高,就建議申請固定分期式的信貸借款,原則上借款期限10年內,也可以跟銀行談妥條件來客製自己的歸還借款方式。

如果你需要的借款金額數字較大,那麼可以考慮銀行的房貸借款,有了房產做為擔保抵押物,借款的金額會比較多,借款的門檻相對也較容易,但前提也是需要考慮歸還借款的方式以及計息方式選擇適合自身狀況的房貸借款。無論是本息平均攤還或是本金平均攤還,借款人都應該以自己的還款能力去謹慎評估選擇,有些人怕借款的時間太久利息負擔太重,就會選擇本金平均攤還來讓本金盡早清償。但倘若借款人本身的還款能力有限,又需要大筆借款金額時,就會選擇本息平均攤還的方式,來拉長還款期限。

總言之,雖然銀行借款是屬於非常安全而且具保障的金融商品,但還是要謹慎理財維護好自己的信用,許多坊間的廣告也強打著代辦銀行借款或是標榜是某銀行的貸款專員,但實際上仍是變相的借款詐騙,還是要多加注意。

房貸還款方式分哪幾種?

房屋貸款,是將房屋作為抵押的借貸方式。

房貸

房貸還款方式短期貸款

若個人僅須短期週轉,則以短期房貸較佳,但利率較高,期限內未清償者,則須再對保一次(一般為一年期較多)。

週轉性貸款若購屋者無貸款需要

但生意上往來有可能需用到資金,可先行設定抵押權,先行至銀行辦理對保程序,待有動用到資金時,可隨時去銀行提領,此型貸款適合有經常性資金出入之消費者

本息平均攤還法

大部份房貸戶皆採行本攤還法,其優點為固定繳納本金加利息之金額,每月支出固定,有利本身理財之規劃。

還本寬限期法

消費者在剛買完屋時,搬家費用、裝潢、購置家電等大筆開銷,再加上每月本利攤還之貸款款項,可能負擔過重,則可考慮此類型之貸款,貸款一到五年先繳利息(大部份銀行核准條件為一到三年),待寬限期過後再以本息平均攤還,本型貸款有利於剛購屋者的壓力疏解。

本金平均攤還法

本型貸款是屬於較省利息的,在每個月平均返還固定之本金、利息逐月減少,每月繳款愈來愈少,有如倒吃甘蔗,但以剛購屋者的經濟成本來講,算是較危險的,如果資金不是非常充裕,有可能會繳不出本金及利息之金額。此類貸款通常是小額貸款或房價四成五以下的貸款,比較適當。

房屋貸款

房貸

房貸,也被稱為房屋抵押貸款。房貸,是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請,並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件,銀行經過審查合格,向購房者承諾發放貸款,並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產抵押登記和公證,銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。